Accesibilidad y responsabilidad de los propietarios: La accesibilidad deja de ser opcional y pasa a ser una obligación directa para los propietarios según la nueva legislación

La accesibilidad comienza por garantizar el acceso a la vivienda.

Para ello, la comunidad de vecinos debe responder con rapidez a cualquier necesidad que afecte a la movilidad de las personas residentes. Es fundamental reorganizar los espacios comunes y adaptar el mobiliario para permitir maniobras seguras y sin obstáculos.

Cada detalle cuenta: desde el ancho de las puertas hasta la presencia de rampas, ascensores u otros elementos que aseguren que todas las personas, con independencia de sus capacidades, puedan integrarse y desplazarse con comodidad.

Asimismo, con la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio), publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 24 de julio de 2025, las comunidades de vecinos están obligadas a ejecutar las obras necesarias para garantizar la accesibilidad si su coste no supera el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Se trata de una medida que refuerza los derechos de las personas con discapacidad y de las mayores de 70 años, consolidando un marco legal más claro y exigente en favor de la inclusión.

El marco legal que garantiza la accesibilidad en las comunidades de vecinos

Durante los últimos años, la legislación española ha avanzado de manera significativa en materia de accesibilidad.

El primer gran impulso llegó con la entrada en vigor de la Ley 26/2011 de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que introdujo cambios destacados en la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar la eliminación de barreras arquitectónicas en los edificios.

Posteriormente, este marco se reforzó con el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, que aprobó el Texto Refundido de la Ley de Igualdad, No Discriminación e Inclusión Social de las Personas con Discapacidad, y con la Ley 8/2013 de Rehabilitación Urbana, que consolidó la obligación de adaptar los espacios residenciales para garantizar la accesibilidad universal.

A estas normas se suma la Ley 15/1995, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, la cuál protege el derecho de las personas con discapacidad a una vivienda digna y sin obstáculos.

El paso más reciente llegó en 2025 con la última actualización de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio) publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 24 de julio de 2025. La norma introduce la obligatoriedad de las obras para eliminar barreras arquitectónicas cuyo coste anual no supere el equivalente a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes  y no requieren votación.

Además, la norma también establece que deben aplicarse previamente las ayudas públicas disponibles para determinar si la actuación queda dentro de este umbral, lo que facilita que muchas intervenciones se consideren automáticamente obligatorias.

Obligaciones actuales de las comunidades de propietarios (2025)

Es necesario conocer las obligaciones que tienen las comunidades de propietarios para facilitar que las leyes se apliquen e identificar los elementos que impiden su cumplimiento. En particular, debe entenderse que:

• Artículo 10.b de la Ley 49/1960: La Comunidad está obligada a realizar y costear obras de accesibilidad solicitadas por personas con discapacidad reconocida (superior al 33% de discapacidad) o mayores de 70 años, así como la instalación de dispositivos mecánicos o electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior.

• Umbral económico (2025): Si el coste anual no supera 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, la ejecución es automáticamente obligatoria sin necesidad de votación en Junta de Propietarios. Este cambio respecto a legislaciones anteriores representa una protección significativa para las personas solicitantes.

• Obras con coste superior: Si el coste excede 12 mensualidades ordinarias, se requiere votación con mayoría simple (más del 50% de los votos presentes o representados y más del 50% de las cuotas de participación). En caso de rechazo, la persona solicitante puede impugnar el acuerdo ante los tribunales para que se declare la obligación de realizar la instalación.

¿Por qué modificar el entorno?

Accesibilidad: un deber legal y una necesidad social

Los principios generales que regulan la convivencia están encabezados por el respeto a la dignidad de todos los seres humanos. Una manera de expresar esta dignidad es el derecho a la autonomía.

En el caso de personas con capacidades limitadas o movilidad reducida, la arquitectura que representa un obstáculo a su libre movilidad es un atentado contra su dignidad. En una sociedad que valora la inclusión, el entorno debe ser apto para toda forma de expresión de la diversidad humana, favoreciendo la participación social en igualdad de condiciones para todas las personas.

No se trata de eliminar barreras solo para unas pocas personas. Modificar el entorno es una necesidad social urgente.

Según la última encuesta sobre Discapacidad, Autonomía Personal y Situaciones de Dependencia (EDAD 2020)publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en España 4,38 millones de personas (94,9 de cada mil habitantes) afirmaron tener algún tipo de discapacidad. Siendo los problemas de movilidad el tipo de discapacidad más frecuente.

En ese sentido, la encuesta reflejaba que el 34,0% de las personas con discapacidad (1,4 millones) manifestaron tener dificultad para desenvolverse con normalidad en su vivienda o en los accesos o interior de su edificio. El principal problema residía en el portal del edificio, escaleras y garaje, afectando a un 24,6% de las personas con discapacidad (33,4% en el grupo de edad de 80 y más años).

Equipamientos mínimos obligatorios en bloques de pisos (2025)

Los bloques de pisos deben contar, como mínimo, entre otros equipamientos, con:

• Ascensor(es) que comuniquen el portal con los rellanos de las viviendas, accesible desde la planta baja

• (En caso de haber escalones de acceso) un salvaescaleras o rampa para evitar barreras entre la entrada principal y el acceso a los ascensores

• Puertas de ascensor automáticas y de dimensiones que permitan la entrada de una persona en silla de ruedas.

• Cabina de ascensor con capacidad mínima para silla de ruedas y una persona acompañante.

• Amplitud de espacio suficiente tanto en el rellano como en la cabina del ascensor para realizar las maniobras de acceso y desembarco (área de rotación de silla de ruedas de 1,50 metros de diámetro)

• Accesibilidad en espacios comunes ampliada: Garajes, trasteros, zonas comunes de ocio, jardines y piscinas también deben cumplir con normas de accesibilidad según lo establecido en el Código Técnico de la Edificación (CTE)

¿Quiénes tienen la facultad de decidir la instalación de elementos que eliminen las barreras arquitectónicas?

En principio, al tratarse de edificios en régimen de propiedad horizontal, la Ley 49/1960 señala que los propietarios deben estar de acuerdo en instalar accesos que faciliten la movilidad de todos los vecinos con o sin discapacidad. Sin embargo, la legislación actual (2025) ha modificado sustancialmente este procedimiento.

Procedimiento actual (2025):

1. Obras por importe menor de 12 mensualidades ordinarias: No requieren votación. Son automáticamente obligatorias para la comunidad. La persona solicitante, o las personas propietarias en cuya vivienda habitan o trabajan personas con discapacidad, deben presentar una solicitud escrita al Presidente de la Comunidad, apelando al artículo 10.b de la Ley 49/1960. La comunidad debe ejecutarlas de forma inmediata.

2. Obras por importe superior a 12 mensualidades ordinarias: Requieren votación en Junta de Propietarios con mayoría simple (más del 50% de votos más del 50% de cuotas de participación). En caso de rechazo, la decisión es impugnable ante los tribunales conforme al artículo 18 de la Ley 49/1960. Se puede solicitar a un juez la anulación del acuerdo y que se declare la obligación de realizar la instalación o modificación de los elementos solicitados.

Acceso a ayudas públicas

Las comunidades y propietarios tienen a su disposición un abanico de ayudas públicas y fondos europeos que convierten la accesibilidad en un objetivo viable y económicamente asumible.

Las subvenciones estatales y autonómicas pueden cubrir hasta el 80% del coste en algunas comunidades autónomas. Cada comunidad autónoma convoca anualmente sus propias ayudas dentro de este marco estatal.

Por otra parte, muchos ayuntamientos cuentan con programas propios para mejorar la accesibilidad en edificios residenciales, especialmente en barrios con población mayor o con un alto número de personas con movilidad reducida. Estas ayudas pueden cubrir:

• • estudios técnicos previos;

  • obras de mejora del portal;

  • eliminación de escalones;

  • adaptación de ascensores o instalación de nuevos.

Asimismo, el Instituto de Mayores y Servicios Sociales IMSERSO y y las administraciones autonómicas. cuenta con líneas de financiación bonificada.

El programa de rehabilitación residencial del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), dotado con 3.420 millones de euros de los fondos NextGenerationEU, persigue financiar actuaciones de renovación y mejora acreditada de la eficiencia energética de edificios residenciales y viviendas.

Cabe destacar las deducciones fiscales por rehabilitación accesible.

Estas ayudas deben considerarse antes de calcular si se supera el umbral de 12 mensualidades, lo que significa que muchas obras que en principio superarían este límite, tras aplicar subvenciones, quedan dentro del umbral y son, por tanto, obligatorias sin votación.